Heizungsgesetz 2026: Was gilt jetzt für Eigentümer und Käufer?
Beim sogenannten „Heizungsgesetz“ hat sich 2026 einiges geändert. Für Immobilieneigentümer und insbesondere für Käufer von Bestandsimmobilien ist wichtig: Eine vorhandene Öl- oder Gasheizung bedeutet nicht automatisch, dass die Heizung kurzfristig ausgetauscht oder zwingend durch eine Wärmepumpe ersetzt werden muss.
Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz wurden die bisherigen Vorgaben zur Wärmeversorgung von Gebäuden neu geregelt. Die allgemeine Vorgabe, wonach eine neu eingebaute Heizung grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen musste, ist entfallen.
Mehr Wahlfreiheit bei der Heizung
Eigentümer haben damit wieder mehr Möglichkeiten, das für ihre Immobilie technisch und wirtschaftlich geeignete Heizsystem auszuwählen.
Neben Wärmepumpen, Biomasseheizungen, Solarthermie, Fern- oder Nahwärme und Hybridlösungen können grundsätzlich auch weiterhin Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen eingebaut werden.
Das bedeutet allerdings nicht, dass fossile Heizsysteme zukünftig ohne weitere Anforderungen betrieben werden können.
Was gilt für bestehende Öl- und Gasheizungen?
Eine funktionierende Öl- oder Gasheizung muss nicht allein deshalb ausgetauscht werden, weil sie mit einem fossilen Energieträger betrieben wird.
Gerade beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist deshalb die häufig anzutreffende Aussage
„Nach dem Kauf muss sowieso sofort eine Wärmepumpe eingebaut werden“
so pauschal nicht richtig.
Trotzdem sollte eine vorhandene Heizungsanlage bei einer Kaufentscheidung genau betrachtet werden. Alter, technischer Zustand, Energieverbrauch und die langfristig zu erwartenden Betriebskosten bleiben wichtige Faktoren bei der Beurteilung einer Immobilie.
Neue Öl- oder Gasheizung: Das muss man wissen
Wer sich heute bei einem Bestandsgebäude für den Neueinbau einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung entscheidet, sollte die zukünftigen Anforderungen kennen.
Für Heizungsanlagen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, schreibt § 43 Gebäudemodernisierungsgesetz schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Energieträger vor:
ab 2029 mindestens 10 %
ab 2030 mindestens 15 %
ab 2035 mindestens 30 %
ab 2040 mindestens 60 %
Hierzu können beispielsweise Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder bestimmte Formen von Wasserstoff gehören.
Langfristig ist außerdem vorgesehen, die zur Gebäudeheizung eingesetzten fossilen Brennstoffe bis 2045 vollständig durch klimaneutrale Brennstoffe zu ersetzen.
Wer heute eine neue Öl- oder Gasheizung plant, sollte deshalb nicht nur die Anschaffungskosten betrachten. Auch die zukünftige Verfügbarkeit und Preisentwicklung der erforderlichen Brennstoffe sowie die Entwicklung der CO₂-Kosten gehören in eine langfristige Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.
Heizungsförderung gibt es weiterhin
Der Einbau klimafreundlicher Heizsysteme wird weiterhin staatlich gefördert.
Die KfW-Heizungsförderung für Privatpersonen bei bestehenden Wohngebäuden sieht aktuell eine Grundförderung von 30 Prozent vor. Abhängig von persönlichen Voraussetzungen und Bonusregelungen sind höhere Fördersätze möglich.
Unter bestimmten Voraussetzungen können derzeit bis zu 80 Prozent der förderfähigen Kosten bezuschusst werden.
Die Förderbedingungen wurden zum 21. Juli 2026 geändert. Deshalb sollte vor einer geplanten Heizungsmodernisierung immer geprüft werden, welche Förderung zum Zeitpunkt der Antragstellung tatsächlich zur Verfügung steht.
Was bedeutet das für Immobilienkäufer?
Beim Kauf eines älteren Hauses sollte die vorhandene Heizung weder verharmlost noch zum Schreckgespenst gemacht werden.
Eine ältere Öl- oder Gasheizung bedeutet nicht automatisch einen unmittelbaren gesetzlichen Austauschzwang.
Entscheidend ist vielmehr eine Gesamtbetrachtung:
Wie alt ist die Heizungsanlage? In welchem technischen Zustand befindet sie sich? Wie hoch ist der Energieverbrauch des Gebäudes? Welche energetischen Maßnahmen stehen ohnehin an? Welches Heizsystem passt langfristig zum Gebäude und welche Fördermöglichkeiten bestehen?
Auch die zukünftige Wärmeversorgung am jeweiligen Standort kann bei diesen Überlegungen eine Rolle spielen.
Mein Tipp
Lassen Sie sich beim Kauf einer Immobilie nicht allein von Schlagzeilen über „Heizungsverbote“ oder vermeintliche sofortige Austauschpflichten verunsichern.
Entscheidend ist immer die konkrete Immobilie.
Eine Heizungsanlage ist nur ein Bestandteil der Gesamtbetrachtung eines Gebäudes. Neben der Heizung sollten auch Dämmstandard, Fenster, Dach, Warmwasserbereitung und der tatsächliche Energieverbrauch berücksichtigt werden.
Gerade bei älteren Immobilien kann es wirtschaftlich sinnvoller sein, Modernisierungsmaßnahmen aufeinander abzustimmen, anstatt einzelne Bauteile isoliert zu betrachten.
Quellen und weiterführende Informationen
Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
Aktueller Gesetzestext – insbesondere § 43 zu Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen:
Gesetze im Internet – Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
§ 43 GModG – Einbau einer Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird
Regelungen zu den vorgeschriebenen Anteilen klimafreundlicher Energieträger ab 2029, 2030, 2035 und 2040.
KfW – Heizungsförderung für Privatpersonen, Wohngebäude (Zuschuss 458)
Aktuelle Informationen zur Förderung klimafreundlicher Heizungsanlagen sowie zu Grundförderung und möglichen Bonusförderungen.
KfW – Anpassungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) 2026
Informationen zu den seit 21. Juli 2026 geltenden Förderbedingungen.
Stand: September 2026
Hinweis: Gesetzliche Vorgaben und Förderbedingungen können sich ändern. Die vorstehenden Informationen dienen der allgemeinen Information rund um den Immobilienkauf und ersetzen keine individuelle Rechts-, Energie- oder Förderberatung.
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